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      行業動態

      普洛斯物流:如何成功開發運營模式

        為推動國內產業園區健康、快速發展,由中國指數研究院主辦、優客園區招商網承辦的“中國產業園區發展高層峰會”于2014年10月23-24日在北京舉行。

        普洛斯副總裁朱琦:
        今天很高興有機會跟產業園區的大佬們分享我們普洛斯的經驗,其實我有一點猶豫,因為我們物流園區跟產業園區有一點不同,但是后來是一樣的,因為服務業的提升是將來的產業當中不可缺少的一個環節,而且將來的比重會更高,所以也借這個機會跟大家分享一下。
        普洛斯整個在國內的份額還有整個的資產規模在行業里面比較領先,我們和第二位、第三位的同行有6-8倍的差距,但是這個市場整體是非常分散,其實以中國最新的統計數據有將近八億左右的物流基礎設施,在八億中,普洛斯建了有一千萬的園區在運營,其實在這個市場上,普洛斯是相對保持一個比較謙虛的狀態,研究好我們的網絡,服務好我們的客戶,我們在支持我們客戶的發展的時候,有一些客戶想要的我們還是提供不出來,其實也很可惜,下面大概介紹一下普洛斯整個在中國發展的一些情況。
        普洛斯首先還是比較專一,只是在物流園區的投資和運營做的,所以大家各位在做產業園的時候涉及到的行業很多,客戶也很多,各個園區面臨著多行業多領域的大的客戶基礎,我們是覆蓋物流領域的客戶,也包括了第三方物流,一些企業內部的物流部門,我們有三個國家,在中國、日本和巴西,中國和日本是原來傳統上兩個比較主流的板塊,巴西是在2012年收購一個大的運作平臺,這樣在全球有兩千多萬總資產規模,有一千萬在中國,因為中國整個經濟發展毫無疑問在整個投資市場中是非常好的,所以整個的投向是在中國領域,物流這個東西是很講究規模效應和網絡效應,所以在不斷滾大網絡的時候,客戶的黏性在不斷的提升。
        剛剛講到了客戶主體,我們的客戶主體和各位不太一樣,億達會關注在軟件這一塊,還有其他的一些生物制造,還有辦公研發,所以它的門類比較多,門類是比較單一,但是需求的主體還是來自于各個行業,因為物流像是一個托盤,各個行業都離不開物流,只要你有生產或者是生活資料的流動,物流像是一個托盤托底,但是這個過程主體也在變化,大家都是企業物流在運作,后來第三方物流的發展,外包的趨勢越來越明顯,物流已經慢慢從一個企業運營的環節變成了一個比較大的產業,而且這個產業增長的速度是非常的快,一方面來自于經濟實體的物件和消費的流動,另外一方面整個服務外包成為一個大的趨勢時候,使得物流產業變成了非常大的一個部分,物流會占到15%的增加值是非常高。這里大家比較熟悉的看到快遞公司,快運公司,還有第三方物流公司,這是形成了形形色色的細分之后,物流產業的細分主體,國內消費非常旺盛的時候,大家對食品安全,冷鏈配送的要求,配送時效要求越來越高,帶來了一些新的發展機會,所以在普洛斯構成中有60%是第三方物流企業,30%是零售商和電商,電商是一個貿易形式,貿易形式背后有很多物流體系支撐,過去這一兩年電商的需求非常旺盛,也成為我們非常大的一個需求主體。物流和商貿很難分家,商貿物流國家做規劃的時候也是把它作為一個系統運作的,所以在這里物流的主業主體是物流公司,還有以零售和批發為主的企業集商貿和物流為一體,其實它在物流中有非常大的需求。
        物流的市場最近也很熱,不同的公司也都紛紛關注和進入這個領域,菜鳥要鋪一張天網一張地網,最近的綠地萬科都紛紛進入這個領域,這個領域的市場非常大,人均中國倉庫的擁有量相當于美國的14分之一,美國每個人為了支持自己的生活消費,大概用到5平方米倉儲的物業,中國現在統計上實際上只有0.38,這個差距很大,這個差距中也有一些統計性的因素,中國的物流構成或者運作形態因為在很多地方的物流的運營主體是非常分散的,所以可能還沒有像美國零售整合到一定程度之后形成了一個大規模的物流,或者是規?;奈锪?,所以在這里會有一些統計上的小的疏漏,但是我認為大的門類肯定是沒有問題的。
        從設施的份額來講,中國大概70%、80%的物流設施是相對老舊的,尤其是位置好的,原來存留下來的,很老舊,但是位置好,政府想做搬遷處理的時候,這個時候中國的物流市場老舊倉庫的占的比重有70%、80%,現代物流也要增長,其實在區位和運作效率之間在尋求平衡,老舊倉庫在安全性和運作效率上存在局限,為什么最近這一很多設施出現在城市相對邊遠,但是大體量出現,大的需要五萬十萬,這些產生了現代物流向城市的近郊和遠郊去發展,對于上海這些物流設施已經衍生到昆山嘉興這樣的區位。
        物流做好客戶服務有一個價值的提升點,物流在于一個網絡運作的互相的連通性,因為物流的成本大家都聽了很多,物流整個成本占比在GDP18%,很大一部分是運輸成本不夠優化上面,運輸成本占10%,可以通過選址和運輸效率撬動50%幾的集約的,我們接觸到比較多的物流經理人或者是物流總監,他們做了很多實際上是應急的事情而不是做規劃的事情,因為這些應急很多時候來自于倉庫的消防問題,漏水問題,種種這樣的問題,使他們經常處于一種應付突發性事件的狀態上,反而在精力上面存在掣肘,所以我們在考慮怎么樣通過設施節點這樣一個杠桿節省整個物流鏈上整體的成本,無外乎從三個方面入手:
        第一個方面選址,區位從交通樞紐,空港,等等這些都不用說了,做城市消費配送是一個比較大的需求驅動因素,選址有一定的靈活性,在這個選址的靈活性當中,怎么樣找到適合你的客戶群的選址變得很關鍵,選址是第一個。
        第二個是物業形態的規劃設計,在前面那張上,大家也可能,老舊倉庫的基本特性,最底端是農民倉,棚戶那樣的,我們有很多是在這里運作子,因為位置很好,第二個是有一些工廠的改制,但是這個方面的運作不是很好,因為廠房不設地平抬升的,因為物流是需要有叉車叉進去,需要有地平的抬升,需要有這樣的技術標準,普洛斯在進入中國以后,有一些技術標準是開放的,大家是可以了解到的。
        第三個怎么通過客戶和客戶之間的聯動找到產業鏈上的互動,我們自己這張網大了以后,我們看看怎么集聚我們自己的上下游的供給商,我們成立了一家融資公司,做我們內部的設備性的融資租賃,相當于客戶進來以后可以提供精裝房的干點,可以很好的和我的主業進行提供,另外也考慮和咨詢機構做選址的模型,幫助客戶做決策,比如說我們跟一些鐘鼎,歐靈這樣做行業處理的咨詢公司合作,給客戶服務,我們自己成立了一個規劃研究院,下周一在杭州有一個研究院的揭牌儀式,這個跟產業園區中是小巫見大巫。
        這里只是強調一個概念,做物流第一是選址,第二是產業的規格設計,第三是這些軟性服務的提升。
        所以說從最近這一撥對物流地產的投資熱潮,背后有驅動因素帶動的:
        第一個最大的驅動因素國內增長引擎從投資和進出口轉向內需,但它為什么會對物流這么重要,這是一個重要的原因,當進出口比例很高的時候,大的貨幣從廠房用集裝箱直接拉到港口或者是機場就出去了,其實停留的環節很少,在驅動轉向消費的時候,各種在國內的轉播分分撥的需求逐級的分級出來的,我們有RBC、CDC的分級,在國內會比較復雜性和機會點會很多,所以對國內需求的拉動作用是非常顯著。
        第二個是國內經濟的發展,到了2015年整體的規模跟上海的規模差不多了,所以整個規模中,整個節點的屬性發生了變化,所以這兩年在中西部的投資有變化。
        還要提到電商,電商是改變了一種格局性的東西,在整個零售體系中,有兩個趨勢,第一個當然前幾年就看到了,大型的零售連鎖,第二個是最近的電商的發展,大型的零售連鎖的發展在國內環境中起到的驅動是原來的零散的物流不能規范的管理都進入了一個可視化的管理,把許多零散的業務運作起來成為一個能夠抓的上手的客戶,電商不用說了,有很多的增長,大家也看到了很多。
        現在有一些動態也面臨一些挑戰,簡單講四條,盡管物流地產很熱,但是進來誰做誰知道:
        第一個樞紐城市的土地供給非常緊張,上海、北京這幾年物流供應地基本上不放了,物流地基本上沒有了,所以在這張網絡核心節點怎么建立和擴大變成一個很大的挑戰,對新進的同行來講,他們在這里面臨的挑戰很大的,以普洛斯為例,我們也是抓住了一波比較好的時機,在上海這樣的城市可以建立25個據點,在現在的情況下建立一兩個據點都是非常艱巨的任務。
        第二個利潤是比較低的,大家看到了普洛斯上市,看到了比較風光的一點,但是大家要看到這個持有型是一個重資產的方式,你要找到股權資金,沉底的資金渠發展,你的區位是慢慢的壓縮空間的,所以和利潤之間的沖突是很明顯的,如果各家沒有一個完整的運營體系和強大的客戶的黏度支撐,實際上做這個事情是有一定難度的。
        第三個我們現在做到了一千萬的資產規模,可以做資源整合的努力,因為這些資源也是要背靠著一些大的平臺運作,這一點內生資源變的越來越重要,所以自身的先發優勢是比較重要的一點。
        第四個是資金,這個變的越來越重要,如何通過自己的資本運營模式找到跟你對口的資金來源是大家要考慮的一個問題,以普洛斯為例,我們資金主要來源于股權資金和長期持有的資金,大家如果將來做持有型這是一個可以思考的方向,你的產業是不是可持續,是不是在融資或者在前期有一些歷史的評級,也是有一個進入的門檻,因為這些平臺在投放的時候,往往有一些審核事項,有一些硬門檻需要提升的。
        希望大家有機會多交流。(來源:搜房產業網)
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